万科A (000002): 回答：答：我们观察到，住房市场的供求关系已经发生重大改变，各类保租房、人才房为刚需人群解决居住问题提供了更多选择；满足客户对更高生活品质追求的改善型产品占据了新房市场越来越重要的地位。从客户层面看，购房者更加细分和理性，价格实惠，所见即所得是客户原因考虑和成交的首要因素。即使是在非热点城市，又好又实惠的产品依然能保持热销。我们判断，今后的投资也会向城市中有真实改善需求的板块和片区进一步集中。总的来说，新房市场规模缩减同时项目经营难度增加，操盘及格线大幅提高。但正如住建部所提到的，从我国城镇化发展进程看，从人民群众对好房子的新期待看，房地产市场还是有很大潜力和空间的。我想围绕造好房子、实现高质量发展，谈下一步的想法。一是以客户为中心，营造有活力的社区生活场景。根据客户细分的趋势，我们加大对目标客群的分析和研究，使产品不仅是空间，还有内容和服务。基于这个判断，今年我们在住区公共空间的运营和服务上下了不少功夫。以“学习盒子”为例，从客户使用出发，按照舒适好用、运营可持续的原则来设计空间和服务的细节，例如用更多的单人座取代大条桌，增加可以处理工作事务和召开小型会议的独立空间，再配合每个月丰富的活动内容，获得客户好评。二是围绕客户需求的新变化对成本和费用的投入进行结构性调整，提高产品的质量价格比和性能价格比。我们正按照成本和费用投入对投资兑现的重要性对成本和费用科目进行重新的分类和细化，做到事前事中可控可管。例如，现在项目的前期阶段会把目标客群选择和产品定位的总体论证放在更加重要的位置，因为这个阶段会对项目的投资兑现有 80%的影响。同时，为客户服务的住区公共空间运营费用、低碳环保技术投入会设置单独的科目。增效还意味着有更多的事情要自己动手来做。例如采购人员要直达产地，掌握一手信息，而不是在办公室里看报告；销售单价低于 15000 元的项目，样板间就不再委托软装公司做，团队自己采买布置了，从现场效果看不错。三是项目实行全周期、全维度的现金流精算。从可用现金流角度出发，分品类、分阶段动态精算现金流量表，特别是充分考虑对现金流有重要影响的关键变量，从“一张表”变成“一套表”，这样对业务指导的准确度和灵活性会更强。项目的开工和推售计划细化到以楼栋为单位，车位、持有经营物业按照实际能成交的价格和租金测算经营指标。商办物业的经营提效非常重要。我们算了下，NOI每增加一块钱，就能带来十块钱的融资性现金流的增加。四是推动建立未来城市产品新优势。我们要推动建立以未来城市为代表的新产品，首发项目是上海嘉定理想之地，客户反馈不错。区别于传统项目，我们利用已有的市政道路框架，参考纽约时报广场做了一个“新新街口”，把艺术展厅、市集空间、运动馆和邻里中心交互性很高的“公建盒子”集中在这里。今年 5 月下旬，这四个公共建筑早于住宅交付建成投入使用，展开了丰富多样的文化、休闲、艺术和运动类活动。例如艺术展厅举办了城市青年论坛、中瑞零碳建筑示范落成仪式；运动馆承办了上海两所高校的大学生篮球赛，业主日常篮球赛预约也已超过120 场次。另外，市集空间和艺术展厅两栋建筑都是近零能耗建筑，在现场配备了大屏实时展示能源消耗和碳排放数据，低碳理念走进寻常生活。目前来看，开发业务正处于调整的艰难阶段，一些困难的解决和向“新”而行的能力提升仍需要耐心和时间。把眼前的每件事做好，纠正过去的错误，找到和挖掘出客户新的需求，我想现在保持对这些艰难调整的耐心，就是对未来的信心。

2024-08-30 00:00:00