万科A (000002): 回答：答：中长期看，潜在住房需求虽然已经过了历史峰值，但绝对量的规模仍然巨大。短期看，经过了三年的调整，新房的性价比在提升，政策对多样化住房需求的支持也在持续增加，这些都在为市场需求的复苏积蓄能量，为新发展阶段的到来提供土壤。首先，新房产品力、服务力比之前有了非常大的提升。随着房地产供需关系发生重大变化，市场竞争关键要素从过去的规模变为产品力和服务力，也就是给消费者提供优质住房。优质住房不仅是物理条件层面上的改善，也包括消费者全周期居住体验的软性提升。万科的产品更新频率已经加快到 3、4 个月就要更新一代。在社区内享受到和城市中心同等品质的公共服务和生活配套，能够给居民提供关爱、归属感等情绪价值，已经变成了我们产品服务主张的重要组成部分，此外还有绿色、智能、韧性技术的全面应用。比如我们推出的“植物园计划”，将植物园搬进社区，用当地植物来做小区绿化，并邀请植物园的志愿者来社区为业主和小朋友介绍当地植物，培养孩子对植物的热爱和归属感。开发商卷产品、卷服务，对消费者来说是件好事情。产品力、服务力提升的同时，新房的性价比也在提高。房价水平经过了三年调整，已经回落到一个相对比较合理的位置。新房产品的性价比有比较大的提升。比如今年上半年我们在合肥开盘的璞拾隐翠项目，是当地销售面积和销售金额的双冠王。项目一方面是产品力过硬，另一方面价格上也有竞争力。在市场普遍下行的情况下，六次开盘全部售罄。政策端，对多样化住房需求的支持也让买房变得更容易了。各个城市在因城施策的导向下，无论是购房门槛，还是首付成数和利率水平，都已经尽可能的向各类住房需求放开和倾斜。一些实施了快 20 年的政策比如 9070、普宅标准也开始调整。这些措施积累下来，消费者的信心在逐步恢复，居住支出负担有明显降低，购买力也在提振。这为需求的复苏创造了良好的条件。最后在供给端，新房的供给量相对是不足的。今年住宅新开工面积到目前同比再下降 24%，按这个趋势全年预计 5 亿平米左右，回到了 2005 年的水平，即使是和一些城镇化已经完全成熟的国家比较，目前的供给水平也是偏低的。供求关系的改善，为市场走出低谷、重拾向上动力提供了条件。

2024-08-30 00:00:00