万科A (000002): 回答：答：感谢各位对万科长租公寓的关注。长租公寓是一项长周期、低毛利的业务，尽管这项业务的开展并不容易，我们仍坚定地好看长租公寓这条赛道，并始终把长租公寓作为万科的三大核心业务之一。今天我想从规模、业绩、能力、模式四个方面，向各位介绍万科长租公寓业务近期取得的成绩。第一，业务累计管理规模达到了 24.1 万间，已开业 18.3 万间，持续保持着集中式公寓规模第一的位置。同时，今年泊寓加大了与各地政府、国资国企在保障性租赁住房方面的合作，截至上半年，公司纳保 155 个项目，涉及房源 11.22 万间，位列市场化运营机构纳保数量第一位。其次，我们一直坚持有质量的增长，在 2024 年上半年经营性利润（NOI）和权益净利润均实现了双位数增长。2023 年，万科泊寓第一次实现了成本法下的盈利，尽管今年的市场环境出现了一些变化，泊寓的出租率依旧保持着 95%以上的健康水平。在 2024年业绩会上，我提到万科部分经营性业务收益率还在爬坡阶段，可喜的是泊寓已经完成了第一批资产的收益率爬坡，我们计划发行 REITs 的 5 个项目以及建万基金持有下的 5 个项目，NOI 率均达到了投资者的要求。第三，在业务开展的 10 年之际，我们在运营效率、自有渠道建设及服务客户的能力得到了长足的提升，持续保持行业优秀水平。一是“机器+人”的数字化运营能力不断给门店的运营赋能提效，GOP 率达到约 90%的行业领先水平。二是自有渠道占比进一步提升到 85%，与泊寓达成合作的企业数量超过了 5000家。第三是不断提升服务能力让老客户满意，打造我们独特的社群服务能力，上半年我们开展了近 1300场社群活动，老客户的续租率接近 60%，仅在上半年通过老客户转介绍的成交就达到了近 1 万次。最后，泊寓在今年实现了业务发展的提速，新拓展实现 1.5 万间，并在济南、长春、天津、成都等多个城市与国资国企达成了战略合作意向，未来合作总房源数超 2 万间。发展提速的背后，是我们存量资产盘活的模式在不断成熟，以深圳环水项目为代表的非居改保模式已复制至多个城市近 7000 间。除此之外，传统商办资产“由售转租”的新模式也取得了巨大突破，今年上半年开业的深圳和颂轩项目，1088 套公寓由售转租并实现了开业即满租，同类模式在今年完成了 6 个，盘活房源数超 5500 间。新时期的存量市场，泊寓扮演着“双边客户”的链接者角色，一边链接着资产方，为资产找到适配的解决方案，一边链接着租客，为租客找到有温度的空间。泊寓在新时期的发展，就是要不断提升和强化我们在“投融建管易服”上的 6 项能力，解决好“业主方”和“租户方”的需求。我们始终坚信，万科长租公寓的业务前路漫漫、初心不忘，挑战与机遇并存，信心与耐心并重。

2024-08-30 00:00:00