万科A (000002): 回答：答：上半年开发业务结算利润主要对应的是 2022 年、2023年销售的项目及2024年上半年消化的现房和准现房库存。利润率下降是几个因素叠加带来的影响。一是随着片区和板块市场变化，公司以价换量导致利润折损。结算资源中有 146 个项目过去三年出现价格下降，导致权益结利出现较大下降。另外，上半年为加快一批尾盘资源、现房和车商资源的去化，公司在价格上采取了力度更大的优惠及渠道策略，对利润带来进一步影响。二是 2022 年以前获取的项目地价高，当前进入结算期，给当期利润带来不小的压力。结算资源中一部分是 2021 年“双集中”时期获取的项目，地价获取成本较高，产品定位不适应需求变化，在销售期内遭遇市场持续下行，对利润率影响比较大。从现在已售未结和待售资源的情况来看，这批项目还在陆续交付，未来 1-2 年内仍会对开发业务结算利润造成一定影响，消化需要一定的时间。关于稳定毛利润率水平，主要是从两个方面着手：首先还是存量资源的提效增收。对于在建在售的存量，突破口在于精益管理，继续在量价策略和费效比提升上做工作，颗粒度和管理方式都要更细致。对于土地阶段的存量，核心在于把握好产品定位和资产价值的关系。通过规划设计上的调整，挖掘不同产品价值，以及在实施过程中对可售面积的挖潜，通过产品溢价和提效来提升利润水平。其次，就是保持住当前新项目的投后兑现水平。近三年来，我们在“投资原点、产品原点和操盘效率”上的努力取得了初步成效。2022 年之后主动投资的项目，平均开盘周期为 5.7 个月，较之前缩短 4.1 个月，现金流回正周期 12 个月以内，销售毛利率平均在 18%左右，到今年年底，预计将去化 80%，总体表现符合预期，这是积极的信号。随着这部分资源逐渐步入结算期，会对公司的业绩起到一定的补充作用。操盘能力的稳定提升也是我们可持续发展的根本基础。过去两年包括未来我们会在这方面下更多的功夫，我们也希望通过自身的努力能够把这个结果做得更好。

2024-08-30 00:00:00